Airbnbは個室貸しでも儲かる！予約率を上げる方法

奇妙なAirbnb(エアビーアンドビー)情報を書いてるブログ、エアログのるってぃです。

先日ついに準備を終え、公開したエアログハウスのリスティング。

＊リスティングページは以下から

渋谷･新宿･下北沢近くのモダンな和室で最高の思い出を*エアログハウス
シンプルで快適なダブルベッドルーム！渋谷･新宿･下北沢のアクセス抜群!
ちっさ部屋!渋谷･新宿へのアクセス抜群のエアログハウス!留学生もOK

さて、これからAirbnbを始めるという方は見て欲しいのですが、Airbnbでのお部屋の貸し出し方は「丸ごと貸し」、「個室貸し」、「シェアルーム」の３通りあります。

それぞれのAirbnbの貸し方の特徴とメリット・デメリット

Airbnb:丸ごと貸し(Entire place/apt)＝ホストは部屋に滞在せず、ゲストが丸々貸切る形

メリット＝宿泊単価が高く取れる、Airbnbホスト・ゲスト共に互いを気にせず宿泊できる(ホストは別の場所に滞在することになる)。
デメリット＝宿泊中の　Airbnbゲストの様子を見れないのでトラブルに対応しづらい、予約が入らなかった時のリスクも大きい。

Airbnb:個室貸し(Private room)＝家の空いてる個室の一部を貸し出す

メリット＝Airbnbを手軽に始められる(空いてる部屋の1室を貸し出すなど)、同じ家で生活するためゲストと交流できる上にトラブルなどは減る。
デメリット＝同じ家で生活するため完全なプライベートはなくなる、宿泊単価が「丸ごと貸し」に比べ下がる。

Airbnb:シェアルーム(Sheared room)＝ホストと同じ部屋の一部を貸し出す

メリット＝Airbnbを手軽に始められる(ソファやロフトを貸し出すなど)、同じ部屋で生活するためゲストと交流できる上にトラブルなどは減る。
デメリット＝「個室貸し」以上にプライベートがなくなる、宿泊単価は「個室貸し」よりさらに下がる。

Airbnbに関するデータはAIRDNAで！

日本のAirbnb物件のタイプの割合をAIRDNAで調べてみましょう。

まずは大都会・東京。

丸貸しの割合が75%！
個室貸しが19,3%しかいません。

次に大阪。
個室貸しが11,5%とさらに減ります。

以上のように現状の日本のAirnb市場は圧倒的に「丸貸し」のスタイルが多いのです。

最初Airbnbは「丸貸し」で運営する予定だったが…

まず僕たちはスポンサーという形でこの１軒家をAirbnbで運用してます。
間取りはこんな感じです。

最初この話を頂いた時にケンタロックと2人で「どんな部屋にするー？」「ミラーボール置いてパーティー仕様でしょ」「うるせー♪」と、きゃっきゃっしてたのですが、これはスポンサー契約です。

当然収益を最大化させオーナーに貢献しなければなりません。

なので最初はどう考えても「丸貸し」にすればかなり収益を上げれると考えました。
1軒屋なので最大7〜8名泊めれば1泊あたりかなりの単価を取れると考えたからです。

都心でのAirbnb物件はほとんどが１R・１Kが多く、宿泊可能人数が最大3〜4名の物件がほとんどなので、上手く差別化できると思いました。

が、しかしここで懸念される問題が

Airbnb「丸貸し」の懸念点①　近隣住民の目

この物件の場所は閑静な住宅地です。
それはそれは住宅街のど真ん中にあるのでご近所さんの距離が近いです。

ファミリー層やおじいちゃんや、おばあちゃんが多い町なので、外国人が歩くだけで否応なしに目立ちます。
でっかいスーツケース引いた外国人見ただけでおばあちゃん３度見みたいな。

そんなところでいきなりAirbnbで「丸貸し」+「大人数」で貸し出してしまうと、起こりうるトラブルは目に見えてます。

Airbnbでどんなにオーナー許可物件で運営しても、法律が改正されても、旅館業法の許可が取れても、絶対に敵に回してはいけないのが近隣住民の方たちです。

騒音やゴミ出しなどでクレームをつけられると、オーナーから許可をもらっていようが最悪「退去」はありえます。

この点から、いきなりAirbnbで「丸貸し」は厳しいなあと感じました。

Airbnb「丸貸し」の懸念点②　エアログの主旨的にどうなの

エアログは「AirbnbをHACKする」ブログです。

Airbnbのおもしろ・役立つ情報から、ゲスト・ホストとの交流体験まで読者にお伝えするブログです。

故にゲストと濃い交流をすることは至極当然のことなのです。

丸貸しで、「ゲスト入れて後ほったらかし」とかノーセンキューなのです！

Airbnbで「個室貸し」に対して批判殺到！

・近隣住民の目
・濃い交流体験

これらを上手く抑えつつ運用となると、「個室貸し」が我々エアログにとってベストなのは言うまでもありません。

というわけで1階のリビングにエアログが住みつつ、2階の3部屋を貸し出すというゲストハウスのようなスタイルでAirbnbで運用していく方向に決定！
僕もケンタロックも元々ゲストハウスで働いていたのでこうゆうの大得意！

と思ってた矢先こんな批判が殺到。

「Airbnbで個室貸しは儲からない、宿泊単価が安すぎる」
「Airbnbで他のゲスト同士が交流？ならゲストハウスいくでしょ」
「絶対無理、個室貸しで1月30万売り上げとか無理！」

などなどボロクソに言われる始末。

「くっそみてろよ」とハラワタ煮えくり返しつつ、予約が入るようにアイディアを企画する日々。

その結果、リスティングのトップページは僕らが登場してみたり(このやり方はメイドと侍がホストの香月夫妻の物件から勉強しました)、

自分たちのイラストを使ったハウスマニュアルを入れてみたり、

「Airbnbのアイディアが好きで、日本でブログをやってる」ことをアピールしてみたり(ここはもっと改良予定です)。

そしてAirbnbでリスティング公開して1週間経った結果

「1人で日本行くから他のゲストに会えるのは素敵だし、あなたたちのブログのアイディアも素敵ね！」

！！！

「私のジャーナリズムについて話せたら幸せだし、あなたたちのブログについて聞くのもとても楽しみだわ！」

！！！！！！

そんなこんなで

閑散期やけどまあまあ埋まった。

*予約受付不可になってるところも埋まってます。

４月、５月もすでにちょいちょい予約が入ってきてて驚きです。

住宅地とかなんてリアクションしていいか分からない場所に、よくわからん2人写り込んでる物件に興味を持った変態たちから来るわ来るわ、問い合わせ。

公開直後の優先的なSEO上位表示と(Airbnbは初心者には優しい)、低価格相まって毎日問い合わせはきます。

とりあえず1週間で確定売上70万越え。
想像以上に初期費用もすぐ回収できそうです。

みなさん、「個室貸し」でも工夫次第で収益上げれますよ！！

まあ、問題はこれらのゲストが来て「どのような交流をするか」なのですが、非常に楽しみです！

また近況報告します！

こちらの記事も是非参考にしてみてください。

閑散期でもAirbnbの稼働率を上げた方法とこれから必須の差別化

編集部より：この記事は、エアログairlog様の投稿を転載させていただきました。