こんにちは。 民泊物件.com運営局です。

前回から始まりましたミンブツコラム 「民泊1分間稼働率診療所ー顔出しNGの赤裸々ノウハウ暴露ー」シリーズ、第2回目をお届け致します。

 第1回はこちら

ご自身のリスティングの検索順位が向上しない原因を「1分」で知る「民泊1分間稼働率診療所」

教えてくださるのは、Master Kさん(顔出し・実名NG)です。運営コンサルで入る都内の物件では、1物件で月100万超えの売上を叩き出し(運営局確認済)、「ゲストの立場」から考案するおもてなしサービスを実行すると1物件で月150万円の売上を出すこともあるそうです。 

一に立地、二に立地、三四がなくて五に立地

民泊が事業目線で興味深いのは、「後出しジャンケン」ができることです。

通常、新規事業を立ち上げる際は競合を観察します。ライバルはなぜ上手くいっているのか、自分と何が違うのか、どうすれば勝てるのか、戦略上のヒントを得るには最高の対象なのです。しかしながら、当然、ライバルは情報を教えてくれません。結果として、額に汗かき体を使って情報を得ていくことになります。

ところが、Airbnbをはじめとする民泊は、情報が筒抜けです。今、パッと思いついた地名を入れてみれば、そこの相場や稼働率が一目瞭然です。つまり、「自分が勝てそうな立地で勝負ができる」ということです。

相談にのっていると、たまにこういう方がいらっしゃいます。

「◯◯駅なんてどうですか?」と聞かれ、僕が「えっそこ!?」という顔をすると、「いや、実は、家が近くて運営が楽かなと(^o^)」と答えるんです。

たしかに運営が楽に越したことはありませんが、それは「あなた目線」であって「ゲスト目線」ではありません。もしあなたがパリに遊びに行くとし たら、もしあなたが上海に行くとしたら、もしあなたがヨハネスブルグに旅行することになったら・・・そのような想像と思い遣りが大切になります。 

1分間稼働率診療所　第2回の処方箋

あなたが海外へ旅行する気持ちになって、重視するものを書き出してみましょう。

これも電車に乗りながら、一駅区間でできることなので、ぜひシミュレーションしてみてください。日本にいらっしゃる方は、近隣アジアの方が7割ですので、たとえば、バンコクや上海、台北、マニラなどを旅行する気持ちになって重要項目を洗い出すといいかもしれません。

どうでしょうか?

・空港(駅)からの立地

・観光地の近くかどうか

まずはそこから思考が始まったのではないでしょうか?

実際に、Airbnbをはじめとする民泊のプラットフォームでは、はじめに「目的地」を入力させます。前に「上野」と検索したら、長野県の上野町が検索にかかりましたが、「東京」と検索して、アラスカのリスティングがでてきたことはまだありません。だからこそ、検索されるためにも、一に立地、二に立地、三四がなくて五に立地なのです。

そして、もうひとつ裏技的な情報をお届けするとすれば、「快速」というキーワードが大事になります。東京でいえば、新宿や渋谷、池袋というのは、知名度も抜群でリスティングの数も知名度と相応します。つまり、激戦ということです。

ところが、「快速」で10分-15分で、新宿や渋谷、池袋等の繁華街へ出れる立地となれば、リスティングの数も少なくなれば、家賃もおちます。つまり、 投資に対してのリターンが上回りやすいので「狙い目」といえます。

もちろん、そのような立地を知っていても、物件が見つからないということがあります。だから、民泊物件.comのようなサービスを活用するのです。初めての人が不動産屋さんの門を叩いても、「民泊です」と言った瞬間に、「またのご利用をお待ちしています」と門前払いです。実際に物件調達をされた方ならば、その面倒がよくわかるはずですし、そのコストがなくなるのはありがたいです。

一方で、物件はもっていて、立地が残念という方もいるでしょう。そのような場合は、1.撤退する、2.ホスピタリティで勝負する。ことをオススメいたします。

まず、撤退に関してです。Airbnbはとくにはじめの2-3ヶ月はフィーバー状態です。そこで軌道に乗らない場合はシビアに撤退がいいかもしれません。持てば持つほど、感情移入して手放せなくなります。

次に、ホスピタリティで勝負するです。たとえば、海外に友人がいて、家へ遊びに行ったという経験をお持ちの方は少なくないのではないでしょうか? もちろん、立地が良い悪いもありますが、この場合、立地がどこだろうと「会いに行きます」、なぜならば、立地ではなく「友人」が旅の動機になってい るからです。

では、どのようなホスピタリティを提供すれば良いのか?それはまた、次回以降にどこかでお届けできればと思いますので、楽しみにしていてください。 

まとめ

もし、稼働率が低いと思った

1.あなたが海外へ旅行する気持ちになって、重視するものを書き出す

2.自分のリスティングと洗い出した項目にズレがないか確認する

3.立地重視なのかホスピタリティ重視なのか方針を決め、作戦をたてる

教えてくれたのは・・・

Master Kさん

都の西北にある大学を卒業後、同大学院へ進学。途中、母親の母国である台湾へ留学。大学院を卒業後、生きた商売を一から勉強するために、焼き芋屋を創業、路上販売の経験をもつ。友人の勧めで民泊をはじめ、語学力と路上販売で身につけたコミュニケーション力を活かし、携わっている物件のなかには月商100万を超えるものもある。口癖は「私、たまに失敗するので」。 

編集部より：この記事は、民泊物件.com  様の10月19日投稿を転載させていただきました。