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外国人観光客の増加による宿泊施設の不足に対応するため、民泊に関する法改正が急ピッチで進められている。民泊とは、自宅や自分の別荘等に有償で宿泊させることだが、一般の家を誰でも貸せるというわけではなく、きちんと旅館業法の許可を得る必要がある。

当然、部屋の広さや風呂、トイレ等の設備はもちろん、使用後の掃除やアメニティの交換、鍵の受け渡し等も必要になる。ビジネスとして成り立たせるためには、設備投資も運営のノウハウも必要になる。

ところが現在は、アメリカの宿泊仲介サービスの台頭により、無許可で宿泊施設として営業をしているケースが増えてきている。ホテル不足が際立つ都内では共同住宅のまた貸しによる住民とのトラブルも頻発している。

そんな中、11月24日に日本経済新聞の一面に掲載された記事が注目を集めた。政府は今年度中にも旅館業法を改正し、営業許可の基準を緩和する方針で、2016年4月からは「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」に加えて「民泊」が認可されるというものだ。

これにより、大田区のように戦略特区として民泊の準備を進めてきた地域だけでなく、一定の条件を満たせば日本国中どこでも民泊を営業出来る見通しだ。これは果たして、不動産投資家にとってチャンス到来となるのだろうか？

家に招く？ 部屋を提供する？ 想定される民泊の形

ひとくちに民泊といっても大きく2つに分かれると想定される。

ひとつは「下宿」のような長期滞在型である。これは所有者が一緒に住んでいる場合で、いわゆる「ホームステイ」のようなパターン。居住施設が整っているところに「宿泊者」が滞在する。居住者が住まいの一部を貸し出している場合は既存の施設である程度対応できそうだ。

この場合、既存の「旅館」や「民宿」とバッティングする恐れもある。特に高い値段で品質重視、時に過剰な「おもてなし」をしていた宿泊施設よりも「割安」なこちらを選ぶ人も出てくるかも知れない。

もうひとつは大都市圏のマンションなどでみられるような、部屋のオーナーが部屋ごと貸すケース。こちらは「投資目的」である。この場合はトラブルも多くなると想定される。

例えばマンション等の共同住宅において、言葉も習慣も違う隣の部屋の住人が頻繁に出入りすれば、近隣の住民が不安に思うのは容易に想定される。ゴミや騒音問題、安全面の不安も含めた対応が必要となるだろう。

一軒家などにオーナーが同居していて、居住空間の一部を貸すような場合も考えられるが、こちらでは「大騒ぎする」などのトラブルは少ないだろう。

やらないならやらない。やるなら徹底してやる。

もし現在、不動産投資としての民泊を検討しているなら、ひとつはっきりしているのは「やらないならやらない」「やるなら徹底してやる」ということだ。

安易に投資目的で民泊を始めると、結果的に不動産の価値を下げたり、地域住民とのトラブルにもなりかねない。施設の整備なども決して楽ではない。何より、日本の不動産（マンション等）は、外国人を始めとした外部の人が宿泊しやすいような設備には、そもそもなっていない。

やるなら徹底してやる。まずは法改正のゆくえを見守り、法律を順守する。既存のホテルや旅館との差別化（特に料金面や集客方法など）を考える。その上で、「価格競争」に巻き込まれて、安かろう悪かろうの「民泊施設」にならないよう、他のエリア、類似規模の民泊サービスとの競争を考えていく必要がある。

つまり、不動産投資とは異なる視点での「マーケティング」の感覚・センスが「民泊」の経営には要求される。安易な投資目的なら手を出さない方がいいだろう