こんにちは。株式会社スペースエージェントの宮里賢史です。

今回は、物件を選ぶ際の見るべきポイントについて、まとめてみました。

1.エリア 2.間取り 3.駅からの距離 4.一棟物件 5.デザイナーズの5つのポイントについてそれぞれ分けて解説していきます。

1.エリア~リスティングの工夫で広がるエリア~

まずはエリアについてです。

日本人向けと外国人向けで若干エリアは異なるのですが、ここでは一番伸びている訪日外国人旅行客をターゲットと仮定しましょう。

外国人向けであれば、東京ですと、渋谷・原宿・新宿などが定番中の定番です。また浅草や六本木なども非常に人気です。

大阪ですと、今のところは梅田や心斎橋が安定したエリアです。またその他の都市ですと、言わずもがなで京都は人気ですし、福岡・名古屋・金沢もとても外国人からは人気です。

近年は訪日旅行客の行動パターンは、これまでの東京一極とは打って変わって、地方都市まで足を伸ばしている傾向があることから、

日本中多くの観光地が、民泊を求められています。

ここまではご想像の通りかと思いますが、上手く稼ぐホストは近年地方の低賃料物件を狙いにいきます。

訪日外国人旅行客は日本のターミナル駅以外見ても分からないため「車で◯分」、「主要都市まで◯分」といったタイトルを見て宿泊先を選びます。つまり、乗降客数の少ない小さな駅でもリスティングの工夫次第で集客が可能になります。

なるべく賃料を抑え、収益をより残す手法が注目されています。

2 .間取り~初心者は1LDKがおすすめ~

次は間取りについてです。ここは失敗しない民泊投資の物件選びにおいて、最も重要なポイントとなります。

結論からお話しすると、「最低でも1LDKで始めましょう」

1Kや1Rの部屋は失敗するケースが多いですが、その理由は大きく分けて２つあります。

１つ目は単価が取りづらいこと。２つ目は競合が多いことです。

Airbnbの統計データをまとめてある、エアビーデータバンクを見てみましょう。

これは実際のAirbnbからクロール処理といって、データを集計する処理を行い、情報を整理しているサイトです。ご覧いただければわかりますが、どのエリアでも狭い間取りだと、物件数も多く、また室単価も低いことがわかります。

そもそもの室単価が低いのは、致命的です。仮に稼働率が70%取れたとしても、室単価が5000円であれば、1か月での収入は、10万円そこそこです。そこから家賃を引いて、幾らかの経費を引くと考えれば、少なくとも東京や大阪やその他の人気の大都市圏では収支が合わないことがわかります。

また、競合が多いのも挙げられます。この業界の特徴として、メインプレーヤーは、民泊に理解のある若年層であることがいえるでしょう。まずは「自分の部屋から」もしくは「自分が借りられる部屋から」始めることになりますので、高家賃の物件は必然的に若年層だと審査が通りづらいです。このため狭い部屋でスタートし、そのまま失敗してしまうというケースが非常に多くなっています。

3.駅近~徒歩距離よりも直線距離~

これは言わずもがな駅に近い方がいいわけですが、実際の徒歩距離よりも、地図上の直線距離でどのくらいかが重要です。

理由としては、民泊サービスの検索の方法が挙げられます。airbnbなどの多くの民泊サービスは、「地図から検索」です。

つまり、自分が宿泊を検討しているエリアの名前を検索ボックスに入力して、探します。そもそもこの検索結果の地図画面に、出ていることが非常に重要となります。

検索結果に出ていれば、非常に有利になりますし、出ていなければ、不利になります。

旅行者は宿泊エリアについて、土地勘のないことがほとんどですので、実際の徒歩で何分かよりも、

そもそも最初の検索でヒットするために、検索されたワードや検索された主要駅からの直線距離がどのくらいなのかという部分がまずは非常に重要になるわけです。

4.一棟物件~これに勝る物件なし~

一棟物件があるなら、一棟物件がオススメです。

大きくは理由は２つで、ゲストの満足度と周囲との関係性です。

そもそも民泊サービスのようなCtoCのサービスでは、ユーザーからの評価を得られるかが、持続的な収益を生む上では重要なポイントになります。

一棟物件は、他の民泊物件よりも非日常感を生みやすく、宿泊してくれたゲストも高いレビューをつけてくれ易くなります。

また、周囲に迷惑をかける心配も大幅に軽減されます。大家さんからの許可が得られていたとしても、

周囲の住人に迷惑をかけていては、民泊を中長期的に続けることは不可能です。

大都市圏では、そもそも希少性が高い一棟物件ですが、もしも探していて見つけることができれば、積極的に検討しましょう。

5.デザイナーズ~内装はやはりプロに~

できるだけデザイナーズ物件を選ぶようにしましょう。ここでも理由は、ゲストの満足度です。

やはり内装がお洒落で、綺麗な物件ほど人気になり、高い室単価を実現できているのが実情です。

しかし元々は普通の部屋だったものを、自分のセンスのみで人が感動する・満足する内装にするにはやはり無理がありますし、お金もかかってしまいます。

デザイナーズは、もちろん家賃面では少し上がるでしょうが、顧客満足度を非常に高い投資効率で、あげることが期待できますので、

物件を探す際は、デザイナーズから探してみましょう。

今回は物件選びについての具体的なポイントを押さえていきました。

実際に泊まってくれるゲストに最大限喜んでもらい、やるからには、持続可能な収益を生まなければいけません。

物件選びをされる際に、ぜひ参考にしてみてください。

編集部より：この記事は、民泊物件.com  様の4月12日投稿を転載させていただきました。