こんにちは。 民泊物件.com運営局です。

今回から、ミンブツコラム 「民泊1分間稼働率診療所ー顔出しNGの赤裸々ノウハウ暴露ー」シリーズをお届け致します。

Airbnbが牽引する民泊。ホストが増えると同時に、代行業も群雄割拠の時代に入りました。副業で取り組んでいる方やお忙しい方は代行業者に丸投げという方も少なくないと思います。

しかし、それで稼働率は向上しましたでしょうか？最近になって「経費を払い終わったら、何も残らない。」そんな声を多く耳にするようになりました。一方、そんな状況でも代行業の方に「なんと言っていいかもわからない」という方がいるのも承知しております。

そこで、ご自身のリスティングの検索順位が向上しない原因を「1分」で知る「民泊1分間稼働率診療所」をご用意しました。

教えてくださるのは、Master Kさん(顔出し・実名NG)です。運営コンサルで入る都内の物件では、1物件で月100万超えの売上を叩き出し(運営局確認済)、「ゲストの立場」から考案するおもてなしサービスを実行すると1物件で月150万円の売上を出すこともあるそうです。 

リスティングとはラブレターである

「上位検索されたい！！」

ホストであれば、誰しもがそう望みます。では、質問をさせてください。「あなたは”誰に"検索されたいですか?」 

実は、この質問をされると「えっ?」 と戸惑ったり「”みんな"に決まっているじゃないですか」と食い気味の表情をする方がいらっしゃいます。

リスティングは、ゲストさまに対するラブレターのようなものです。なのに、「宛名のない手紙」を書いている人がとても多いのです。今、民泊は”モテ期” です(羨ましい)。だから、宛名なんて書かなくても、あなたの手紙を受け取ってくれるファンはいるでしょう。

しかし、アイドルと同じように、人気はいつまでも続かないものです。今も、 “明確"に宛名があるリスティングは、良質な配達人Airbnbによって、“確実"に 受取人に閲覧されています。つまり、両者の差は今この瞬間にも広がっているのです。

なぜ差が開くかといえば、理由は単純で、Airbnbが宛名のある手紙を好むからです。実際 、Airbnbはベストマッチという方式を採用しています。

「予約が成立するのは、ホストとゲストの条件がお互いに噛み合うときです。・・・(中略)・・・検索は毎回この双方向のマッチングで行われますので、同じひとりのゲストでも検索するたびに検索結果は異なってきます。」

知らない人もいると思いますが 、これはAirbnbが公表している事実です。 これを活用していかに宛名を綴るかが大事になります。

1分間稼働率診療所　第一回の処方箋

ズバリっ「今すぐ予約」を今すぐONにすることです。

「「今すぐ予約」・・・(中略)・・・これをONにしてゲストがその場で 予約できるようにすれば、もうそれだけで検索結果表示順位が上がるという副次的な効果があります。」

実は、これもAirbnb直筆の処方箋です。彼らが「今すぐ予約」を採用してくれたら、検索結果表示順位が上がると明言してくれているのです。効果も絶大かと思われます。ところが、誰が来るか分からないから「今すぐ予約」は嫌だという方がいるかもしれません。なかには、今すぐ予約は使えない、とおっしゃる猛者すらいらっしゃいます。ただ、Airbnbが公表している事実と違う話は、 都市伝説として聞き流すのがいいかもしれません。基礎や基本はとても大事で、根拠がはっきりしているものをベースに運営をするのが「最初」はいいのではないでしょうか。

もちろん、「今すぐ予約」でみんなを受け入れていたら、宛名のない手紙と一緒です。そこで、活用すべきが 「事前承認」と「却下」ボタンです。実は、ゲストの立場からしても 「今すぐ予約」にはハードルがあります。そのため予約前に「問い合わせ」が来ることが常です。そのとき、あなたが受け入れに積極的な場合には「承認」し 、逆に消極的な場合には「却下」をするのです。 なお、キャンセルは避けてください。

たとえば、リスティングを出稿したてのときには、多くの問い合わせがきま す。中国人や韓国人、アメリカ人、フランス人、フィリピン人、人種も千差万別です。このとき、「韓国語が得意」という武器がある場合、韓国人の受け入れに対しては積極的に「承認」、それ以外には「却下」をすることがで きます。

「却下」をするには勇気がいりますが、これを続けることで、あなたの書いた手紙を誰に届けるべきか 、配達人であるAirbnbのスマートな頭脳の手助けを借りることが簡単になります。 結果として、あなたの物件の長所が明確になり、条件が当てはまった場合には、あなたの物件が優先されるようになるのです。

もちろん、「却下」ボタンに対する、違和感・不安感も重々承知しております。次回以降、「却下」ボタンを使わずに、ゲストを選択する方法についても書かせていただきますので、楽しみにしていてください。 

まとめ

もし、稼働率が低いと思ったら・・・

1.今すぐ予約をONにしてみる

2.ターゲットを決める

3.「承認」と「却下」を活用する

なお、受け入れに迷い、問い合わせの期限切れをさせるくらいなら、必ず「却下」をしてください。 

教えてくれたのは・・・

Master Kさん

都の西北にある大学を卒業後、同大学院へ進学。途中、母親の母国である台湾へ留学。大学院を卒業後、生きた商売を一から勉強するために、焼き芋屋を創業、路上販売の経験をもつ。友人の勧めで民泊をはじめ、語学力と路上販売で身につけたコミュニケーション力を活かし、携わっている物件のなかには月商100万を超えるものもある。口癖は「私、たまに失敗するので」。 

編集部より：この記事は、民泊物件.com  様の10月12日投稿を転載させていただきました。