民泊（簡易宿所・旅館業・特区民泊）を行う場合の用途地域について：合法民泊への道①〜民泊実務集団Team NanatsuBa
2016/07/28 Airbnb大家の会
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「合法民泊への道」第1回目は、物件選定の際まず初めに問題となる用途地域についてです。特区民泊でも旅館業上の民泊でも、いわゆる民泊許可の場合には必ず用途地域のチェックが必要となります。
用途地域の問題は、旅館業法の問題ではなくて建築基準法上・都市計画法上の問題です。建物が建っている地域の問題ですので、これでＮＧな場合はどうひっくりかえってもＮＧなわけです。
市街化区域での用途地域
市街化区域では必ず用途地域を定めなければなりません。用途地域とは、その地域の用途に応じて12に分類された地域の総称のことです。
この用途地域ごとにそこに建てられる建物の用途が異なってきます。例えば、住居化を促進する地域では旅館・ホテルをその用途とする建物は建てられませんし、逆に工業化を促進する工業地域では居住用の住居は建てられません。
この用途地域は建物の用途はもちろんですが、容積率や建物の高さ制限や建ぺい率にも影響してくるので注意が必要です。
簡易宿所・旅館と用途地域
旅館業法上の許可取得を検討する場合、その建物の用途は「旅館・ホテル」となります。旅館・ホテルが建築できる用途地域は以下のとおりとなっています。
△のところは延床面積が3,000㎡以下の施設であれば○、3,000㎡を超す施設であれば×ということです。民泊施設として3,000㎡超というのはかなり大規模ですから、実質的には第1種住居地域でも「旅館・ホテル」はＯＫな場合が多いです。
なので、完全ＮＧは4つの住居専用地域と2つの工業系地域となります。
この用途地域の制限は、新規で建物を建築する場合のみではなく、既存の建物を旅館・ホテルに変更する「用途変更」の場合にも適用されますので注意してください。
用途地域と寄宿舎
シェアハウスと簡易宿所・旅館はともに同じ特殊建築物なので、その用途変更は比較的楽に行える場合が多いです。しかし、シェアハウスの場合その用途は寄宿舎なので、そこからの用途変更となります。寄宿舎が建てられない用途地域は工業専用地域のみなので、住居専用地域等にある寄宿舎の場合には、旅館・ホテルへの用途変更ができません。特殊建築物というくくりでは近い存在の寄宿舎と簡易宿所・旅館ですが、用途地域では異なっていますので注意が必要です。
特区民泊と用途地域
特区民泊の場合でも用途地域の制限はあります。特区民泊は用途地域との関係では「旅館・ホテル」として扱われますので、上記と同様の用途地域の制限があります。
民泊新法と用途地域
規制改革実施計画での骨子案段階では、民泊新法上の民泊は「旅館・ホテル」ではなく「住宅」として扱われる予定です。なので、用途地域の制限は工業専用地域のみＮＧとなります。したがって、新民泊では用途地域の問題はあまり顕在化しないのではないかと思います。
まとめ
民泊といってもやっていることは結局旅館業・ホテル業と同じですので、その許可スキームもほとんど同じ作りになっています。
したがって、民泊の場合でも用途地域の問題は旅館・ホテルと同列に考えるのが正確となります。
編集部より：この記事は、民泊実務集団Team NanatsuBa様の2016/7/18の投稿を転載させていただきました。