こんにちは！カマルです！

当ブログにお越し頂きありがとうございます！

民泊サービスを行うための準備は、全て整ったのだが、いざ料金設定をしようとしたときに、迷ってしまうよね。

始めて民泊をする場合は、エアビーで提供しているスマートプライシングを使うといいのだが、それ以外にいろいろ民泊で収益を上げていくためには、裏ワザがあるんだよ。

この記事ではairbnb（エアビーアンドビー/通称エアビー）での料金設定の秘訣、裏技を紹介する。

Airbnbに訪日観光客が予約するときは、旅行プランを 半年、1年前から準備している方或いは、 1,2週間前から予約する方などいろいろだ。

今回の記事は、 旅行間近に予約する訪日外国人観光客と 1年～半年前から予約する観光客に向けて分けて書いてみた。

この両者に向けての料金設定の仕方は、それぞれ違うんだよ。では、始めよう！

Airbnbで流動的に予約を入れてくるゲストの料金設定の裏ワザ

Airbnbの民泊料金設定は、毎日変動させてもよいのだ。

Airbnbで提供されているスマートプライシングは、あくまで参考にするべきツールであるが、強制されるものではない。

ただ初心者の方は、始めは料金設定の仕方が分からないので参考にしてもよいが、慣れてきたら自分で設定していこう。

細かい料金設定は、高収入への肝となるのだ。

これは、ホテル業などでも行なわれている* レベニューマネジメントと同じやり方だ。

繁忙期は、高く料金設定をし、閑散期は、低い料金設定をする。

また休日、祝祭日、年末、年始は、料金設定を高くする。

大まかに説明するとAirbnbの料金設定の仕方は、次の６項目になる。

• エアビーでホストデビューするときは、レビューが貯まるまでは、その地域で最低の民泊料金にする
• 2人までは、同一料金　３人目から2000円～3000円アップする
• Airbnbのホスト収入が多くなったら、週末料金や清掃料金を高くしていく
• 時期や稼動率に応じて料金を上げていく
• 当日割引きを設定する
• 100ドルの保証金を設定する

それでは、項目ごとに説明していくよ。

* レベニューマネジメントとは、客の需要を予測して収益の最大化を目指した販売の仕方だ。
ホテルや飛行機は、客数に制約があり、固定費が大きな割合を占めている。そのため利益を最大化するには、売り上げをより高くする必要がある。そこで顧客の需要を操作して利益を生み出す鍵になるのは、価格設定という戦略だ。

Airbnbで始めてホストデビューするときの料金設定のやり方

ホストがデビューするときは、アカウントが新しいから* レビューがない状態なので、実績がない。

つまりこのホストの物件は、いいのか悪いのか検討がつかないということになる。

当然ゲストは、敬遠するよね。

だからその地域で一番安い民泊料金を設定すること。

そうオープニングキャンペーンをしよう。

物件の付加価値以上のサービスで更に安いので当然ゲストが入ることになる。

これで一気に*レビューを獲得できるね。

レビューが10件ぐらい貯まるまで、最安値でいこう。

「損して得とれ」だね。

もし、1～1.5ヶ月経ってもレビューが10件にならない場合は、通常料金にもどしてもよいよ。

*レビューとは、ゲストがホストの部屋に泊まってみた感想のメッセージ。

Airbnbでは、ゲストとホストの両方からレビューを書くことが決められている。どちらが先にということはなくて両者のレビューが揃った時点で同時に公開される。

Airbnbの民泊料金は、宿泊人数により値段を変える｜その裏ワザのやり方は？

Airbnbの民泊料金は、二人までは、同一料金で三人目から2000円～3000円料金を高くしていく。

例えば、2DKや30㎡の部屋でエアビー料金一人当たり4000円だったとしたら、二人までは、そのままの値段にして、三人目以降は、2000円か 3000円にする。

間取りが、1Kとか1Rの場合は、物件のエリアにもよるが、エアビー料金一人あたりを 低めに設定して安くみせる。
そして二人目から少し 高く設定してみるという裏ワザを使ってもよい。

清掃料金は、通常、部屋の間取りにより3000 円から 7000円ぐらいだ。
平均して5000円位に設定したいところだが、これは、訪日外国人観光客にしてみれば高く感じられるのでもう少し安く設定しておく。

Airbnbのホスト収入が増えたら週末料金や清掃料金を高く設定

Airbnbのゲストの予約が増え、レビューの数も増えてきて、いよいよホスト収入も上がってきたら 週末料金や清掃料金を高く設定してもよい。

時期や稼動率に応じて料金を上げていく

繁忙期は、高い料金設定をし、閑散期は、低い料金設定をする。

お花見シーズン、夏の休暇シーズン、紅葉シーズンなどは、料金を高めに設定する。

それ以外の月は、低めに設定する。

また休日、祝祭日、ハローウィン、クリスマス、年末、年始は、料金設定を高くする。

また稼動率があがるとレビューの数も増え、実績があるのでゲストの予約も必然的に多くなってくる。

そのときがチャンスなので繁忙期をめざして民泊料金を上げていこう。

Airbnb（民泊）では、当日割引を設定する

Airbnb（民泊）は、先程、ホテル業と同じレベニューマネジメントだと説明した。

だから、繁忙期は、一気に民泊料金を高めにし閑散期は、低めにして空室が出ないように戦略を取らなければならない。

もし、空室があったなら是非当日割引をしてゲストを呼び寄せよう。

Airbnb（民泊）では、100ドルの保証金を設定する

万が一ゲストが、モノを破損したときにすぐに弁償してもらえるように 保証金をマニュアルに設定しておこう。
保証金についての記事は、以前に書いた「ホストが不慮のアクシデントにあったらどうすればよいの？」を参考にしてほしい。

では、大まかに説明してみると

ゲストは、ほとんど外国人だからホストにとっては、何か問題が起きたときは、困るのだ。
一番の問題は、言葉。弁償してもらおうと思っても言葉が通じない。

民泊を住宅宿泊管理業者（代行業者）に委託している場合は、管理会社が対応して解決してくれるが、自分の家に泊める場合は、自分で対応しなければならない。

もしかしたらその日のうちに飛行機に乗って日本を離れるかもしれないし、連絡が取れないかもしれない。
また弁償してもらおうと思っても言葉が通じない。

だから、最低でも100ドル（現時点の為替レートで113円）の保証は、設定しておいた方が良い（100ドル以上でもいいが、余り高いとゲストが敬遠する）
これは、リスティングに設定しておくだけで、その時点では、ゲストは、払う必要がないのだ。
ゲストが、宿泊して何かモノを破損してしまったときに始めて支払ってもらうことになる。

Airbnbで計画的に予約を入れてくるゲストの料金設定の裏ワザ

日本では、サラリーマンのまとまった休日というものがないよね。

あるとすればお盆休みとお正月くらいだ。
あとは、5月のゴールデンウイーク。
来年の新天皇の即位日となる2019年5月1日をその年だけ祝日とするそうだね。
だから2019年の大型連休は、10連休となるそうだ。

ただ連休は、主婦の立場で考えると子供たちやサラリーマンの夫がいる場合は、お料理や家の仕事が増えるので大変だ。

また税理士、医師、会計士、パートやアルバイトの方も長い祝日は、あまり歓迎されないようだ。

話が脱線してしまったが、
サウジアラビアは、平均気温が45度以上になる夏場は、学校や大学では、約３ヶ月くらいの休暇がある。
サラリーマンたちも、業種によりローテーションで年に1回1ヶ月の休みが取れるのである。
この国は、あまり国内に娯楽施設がないので、近隣諸国（エジプトやドベイなど）にバカンスに出かける人が多いんだ。

そのために、貯金をして一ヶ月の休暇を楽しもうという人たちが実に多い。

西欧やアメリカにも毎年1ヶ月以上の夏休みは、あるようだ。
そういう人達は、年に一回の長い休みを海外で過ごそうとする人たちがいる。

観光庁の訪日外国人消費者動向調査平成２９年の調査及び分析におけるデータからも確認できる。

その分析結果からわかったことは

1～2 ヶ月前から予約する人は、全体で  44,8%と圧倒的に多い。

また英国、ドイツ、フランス、イタリア、’オーストラリアで予約する時期は、「出発の3ヶ月以上前」の割合が6割超である。

この分析結果からも想像がつくが、旅行計画を1年或いは、半年前から計画をたてる人たちも中にはいるのだ。

だから念には念を入れて1年先だろうが、９ヶ月先だろうが、半年先だろうが通常よりも高めに設定しておこう。
その時期には、通常の料金設定をしないで、通常よりも1,5～2倍の高めの料金設定をしておくことだ。

まとめ

始めて民泊サービスをする人は、その物件のエリアの最安値を設定してゲストを呼び寄せレビューを増やすこと。

万が一のためにも、 保証金は、マニュアルに追加しておこう！

1～2週間前や1～2ヶ月前から旅行計画をたてる流動的な訪日観光客に対して

Airbnbのホストの料金設定は、繁忙期（年末年始、お花見シーズン、紅葉シーズン、ハローウィン、クリスマス、）は、高めに、閑散期は、低めに設定する。

そうすることにより年間の収益を高めることができる。

また出発の３ヶ月以上前から旅行計画を立てる計画的なゲストに対しては、1年前から料金を通常料金よりも1,5～2倍くらい高めに設定しておこう。

Airbnbの民泊料金設定において、 決めの細かい対応が稼動率を上げるために、必要となる

編集部より：この記事は Airbnbで合法民泊始めてみませんか？  様の2018/11/11の投稿を転載させていただきました。