適切な家賃設定プロセスを知る<理論編>〜民泊物件.com
2016/10/18 Airbnb大家の会
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株式会社スペースエージェントの宮里です。
今日は民泊投資における適切な料金設定を知る<理論編>です。
1.適切な賃料設定の前に適切な売上を知る
まずみなさんが民泊投資をされている物件の家賃はどのくらいでしょうか？
またそこで見込んでいるor既にあげている売上はどのくらいでしょうか？
売上についての一つの目線は、家賃の2倍です。
10万の家賃なら売上は20万。15万の家賃なら売上は30万が目安です。
スーパーホストと言われる方々は、家賃の3倍や4倍をあげる人もざらにいます。
しかし、ご自身でされる場合は、あくまで冷静なシミュレーションを心がけましょう。
2.現実的な稼働率を知る
実際現実的な稼働率は、どのくらいなのでしょうか。やみくもに予想を立てるのではなく、実際のデータを見るのが一番です。
エアビーデータバンクでは、Airbnbの稼働率をわかりやすくまとめてくれています。しかもリアルタイムなのが嬉しいです。
参考：エアビーデータバンク
これによると、2016年2月時点では都内は稼働率は、60%~65%が多いです。
日によっては70%の場合もあります。単純なエリアごとではなく、収容人数毎で稼働率を出してくれています。
ご自身が想定されているエリアの稼働率はどのくらいでしょうか？
3.現実的な室単価を知る
次に現実的な室単価は、いくらくらいでしょうか。これもデータを参考にしましょう。
先ほどのエアビーデータバンクでは平均の室単価も載っています。ただし、ここの室単価よりは記載されているものよりも高くなるのが通常です。
たいていのリスティングは、人数が増える毎に賃料が1,000円~4,000円程ずつアップしていく仕組みになっているからです。
想定しているエリアの、対象の収容人数で出されている室単価に、予想される追加金額分を出す作業が必要です。「収容人数6人なら平均して4人くらいだろう」「収容人数8人なら平均して6人くらいだろう」という予測を行って、予測室単価を出しましょう。
4.現実的な売上から自身の適切な目標売上を設定する
さて、室単価と稼働率を予測できれば予測売上が算出できたと思います。
これを参考に、ご自身の運用する目標売上を設定しましょう。
5.アカウントの魅力次第で、室単価は十分上げられる
実際のデータをもとに、現実的な数字を出してみたと思いますが、ここでの数字は、あくまでライバルのリスティングの平均です。現実的にはかなり幅があります。
売上を構成する要素は、確かに室単価と稼働率ですが、現実的にはそんなにシンプルではありません。これだけなら同じエリアでうまくいってる物件とそうでない物件の説明はつきませんしね。
次号民泊投資における適切な料金設定を知る<実践編>では、こうした理論を踏まえた上での価格設定の実務をまとめていきます。
編集部より：この記事は、民泊物件.com 様の4月4日投稿を転載させていただきました。